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港区・中央区の不動産
時代の流れとともに、”SOHO”という言葉を広いくくりで使われるようになった結果、
多種多様な捉え方をされているため、明確な定義はありませんが一般的に下記の意味で使われます。
・自宅兼事務所として使える建物
・マンションの1室の小型のオフィス
・個人事業主や主婦が自宅で働くという働き方
契約形態は、自宅兼事務所を前提に物件を貸し出しているので、
基本的に「住居契約」として契約を結ぶ形が主流です。
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事務所とSOHOの違いについて
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契約形態について
事務所とSOHOの最も大きな違いは契約形態とその内容です。
SOHOは一部を除き、大半が住居契約になりますので、契約書の中に特約として住居兼事務所としての使用を許諾する旨とその内容が明記されることになります。
例えば、ポストや表札に会社名と併記して居住者の個人名をいれるように契約書中に記載されることもあります。
また、事務所契約では賃料と別途消費税がかかってきますが、SOHOの場合は、原則的に消費税はかかりません。
※貸主様によっては消費税がかかる場合もあります。 -
退去日程について
住居契約では、契約期間最終日または退去後にハウスクリーニングと原状回復工事を行いますが、事務所契約の場合は契約期間最終日または退去日までに前述の原状回復工事を完了しないといけません。
このように工事内容の把握とスケジュールを早めに決めていかなければならないという制約も出てきます。
そのためもあって解約を申し出る期間が住居契約では1カ月前が平均的ですが、事務所契約では2カ月以上前と長い期間を置いています。 -
原状回復について
原状回復の内容にも違いがあります。
SOHOの場合ほぼ住居契約になりますので、これに準じた内容になります。
例えば壁紙(クロス)などは、使用していた際に借主側の故意または過失によってついてしまった汚れや傷でなければ交換する必要はありません。
これに対して事務所契約では、たとえ汚れていなくても、退去まで短期間であったとしても全交換しなければならないという原状回復義務が出てきます。
各箇所個別に判断するのが住居契約=SOHOですが、事務所は使用していた専有部分すべてが借主負担の原状回復対象になってくる事が契約書に明記されます。
そういった意味では、事務所契約のほうが当然費用はかかりますが、明確な取り決めになっていますので退去時のトラブルという点ではSOHOよりも少ないかもしれません。 -
法人登記について
SOHO契約において個人事業の場合を除いてほぼ法人組織での仕事場を希望される場合がほとんどになると思いますが、その場合の事務所とSOHOの違いについて記載します。
事務所契約では、本社機能をその場所に設ける場合は当然登記もその場所で申請することになりますが、SOHOの場合には住居契約なため原則的に登記はいただけません。
ただし可能な物件も増えてきてはいますし、登記が必須な場合は物件ごと、個別の対応になりますのでその際はご確認ください。
以上のように、事務所とSOHOの違いについては、契約形態に大きな違いが出てきます。
予め理解しておくことで、その後のトラブル回避やより効率よく物件探しをするための対策になりますのであらかじめご相談されてみてください。
SOHO物件で営業できる職種例
SOHO物件では以下のような職種が営業可能となっています。
現在では、個人経営の「1階が店舗で2階は自宅」のような、よくある昔ながらの商店も、SOHOとして扱われることも増えてきています。
SOHO物件ではサービス店舗は不可と一部で言われていますが、物件により柔軟に受け入れてくれることもありますので、不動産会社にご確認ください。
- 弁護士事務所
- 税理士・会計士事務所
- デザイン会社
- パーソナルトレーニングジム
- マッサージ
- 映像制作会社
- 広告代理店
- 人材派遣会社
- 鍼灸院
- エステサロン
- ブログ製作
- ライター
- デザイナー
- 雑貨販売
- システムエンジニア
- ネットショップ
- アフィリエイト
- ネイルサロン
- データ入力
- プログラマー
- 文房具屋
- 精肉店
- 材木屋
- 茶屋
- 布団屋
- 電気屋
- 海苔屋
- メガネ屋
SOHO物件のメリット・デメリット
SOHOを始める際には、以下のようなメリット・デメリットも考慮に入れたうえで慎重に検討することを推奨します。
MERIT
- 自宅兼事務所とする場合は、毎月の家賃や初期費用が抑えられる
- 住宅の設備が整っているため寝泊まりなど自由にできる
- 原状回復が最小限で済む
DEMERIT
- 法人登記ができない所が多い
- 間取りや電気・電話回線などがビジネス向きでない場合が多い
- 看板や表札を自由に設置できない所が多い
SOHO向け内覧時のチェックポイント
| 物件の周辺環境 | 打ち合わせをしやすいカフェや施設があるか |
|---|---|
| 銀行や郵便局・法務局が近くにあるか | |
| 電車のホームから玄関ドアまでどのくらいの距離か | |
| レンタルオフィスなどがあるか（※登記禁止物件の対処として） | |
| 来客用のコインパーキングが付近にあるか | |
| 建物の共用部 | 光回線のインターネット環境が整っているか |
| マンションの住人は問題なく同じマンションに住めそうな人か、来客は多そうか | |
| エントランス・エレベーター・ゴミ置場などの清掃は行き届いているか | |
| 宅配BOXの個数をチェックする（大小合わせて最低6個以上が理想） | |
| 同じ階や上階に入居している会社名をチェックしてネットで調べる | |
| 部屋について | 部屋の間取りは適しているか（生活スペースと事務所スペースが、きちんと分かれているか） |
| トイレとお風呂が分かれているか（来客者が玄関もしくは廊下から直接トイレに入れることが望ましい） | |
| 不便なく電話できるなど、電波が入りやすいか | |
| 高速道路や電車、周囲の部屋からなどの騒音はないか | |
| 壁が薄くないか | |
| 収納スペースは十分にあるか |
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| 会社名 | 株式会社 AsuxiA |
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| 理念 | お客様の、明日の幸せを考え、ありがとうと感謝していただける会社作りを経営理念とし、お力になってまいります |
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| 営業時間 | 10:00 - 18:00 |
| 電話番号 | 03-6452-8056 |
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| 設立 | 2020年4月 |
| 資本金 | 300万 |
| 事業内容 | 不動産の所有、管理、売買、賃貸、仲介及び鑑定評価の業務 住宅の建設及び販売 建築及び土木工事の設計、施工、監理及び請負 損害保険代理店業 コンピューターシステムの構築及び販売 インターネット上のホームぺージ企画、立案、制作、運営及び保守 飲食店の企画、運営、管理及び経営 前各号に附帯関連する一切の事業 |
| 加盟団体 | 公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会 公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会東京本部 |
| 免許番号 | 東京都知事(1) 第104814号 |
| 取引銀行 | 三井住友銀行 |